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昨日，A股H股两地上市的红星美凯龙(601828)（A股简称美凯龙），披露了厦门建发入主之后的首份成绩单——2023年年报。美凯龙在2023年房地产行业凛冽的寒风中虽然营收总额和利润都有所下降，但企业运营质量和模式创新，都有了长足的发展。

宏观环境影响非经常性损益

公司稳商留商良性发展

受房地产行业不景气的大环境的影响，美凯龙2023年营收和利润有所下降。年报显示，报告期内公司实现营业收入115.15亿元，较上年同期下降18.55%，其中自营商场租赁及相关收入达67.81亿元，收入变动主要系受总体经济环境波动影响，商场出租率阶段性下滑，为了支持商户持续经营，公司对合格商户减免了部分租金及管理费，稳商留商优惠增加导致租金收入及管理费收入的阶段性下滑。该板块毛利率70.8%，主营业务根基依旧稳健。为应对行业压力，促进商场可持续发展，公司进一步管控运营成本，营业成本同比下降15.79%。

2023年公司归母净利润-22.16亿，本期公司净利润亏损系受非经营性损益较大影响。报告期内，公司基于对现有及未来资产审慎预计，资产减值损失及信用减值损失分别为10.36亿元和8.41亿元，公允价值变动损失8.87亿。

本报告期公司主业良性发展，对风险资产充分计提，预计迎来业绩筑底，在未来外部环境持续改善过程中，有望在市场复苏中迎来业绩改善。

政策端持续发力

有望迎来业绩筑底

2024年来，房地产供需两端迎来了政策持续发力。以美凯龙为首的家居卖场有望迎来业绩筑底。

国家统计局数据显示：今年前两个月，全国房地产开发投资同比下降了9%，降幅比上年全年收窄了0.6个百分点。从价格来看，2月份，70个大中城市各线城市的商品住宅销售价格环比降幅总体继续收窄，同比继续下降。

从零售环节看，1-2月份，线上单位家具类零售额同比增长4.6%，建筑及装潢材料类增长了2.1%，较上年12月份有所改善。

政策的持续发力下，市场信心有望迎来提振。

有业内人士指出，多举措促进家居消费潜力，家居家装市场从高速增长进入稳健、结构调整阶段，存量房装修成为家居家装主要需求来源，流量进一步分散，线上渠道市场规模提升，但非标低频重服务的行业属性决定家居卖场具有不可替代性。

积极推进高端流量生态

与大股东深度业务协同

2023年3月起，红星美凯龙重磅发布了新物种M+高端设计中心，并将其提升至企业战略。

红星美凯龙家居集团执行总裁兼大营运中心总经理朱家桂表示，将在高质量的商场，打造当地高规格级别的设计中心，招募各个城市具实力的设计师，形成大规模的设计师集群。M+高端设计中心战略是继高端电器品类之后发布的又一重要战略，也是红星美凯龙打造真正可持续高质量高端流量生态的重要一步。

目前，该战略正在有序推进。美凯龙相关人士表示：2023年首批选取16家高质量商场，率先打造M+高端设计中心，总计经营面积10万方，并计划在一年内引进400余家设计工作室，超1000个优秀设计，成果斐然。

2024年，公司将再启动84家，总经营面积将超过100万方，占比达6%，并计划引入超过1500家设计工作室，超过5000名设计师。

同时，315、五一、818、国庆四档核心大促，参加活动商场销售同比增长10.2%；通过全民营销、社群运营、智能营销、CRM数字化系统等，进行全渠道引流和用户全生命周期运营，消费获客成本同比下降13%。

美凯龙核心商场已实现数字化升级达295家，除了对于商场端的场域数字化升级之外，先后完成对商品运营、用户运营、内容运营的升级与创新。内容运营持续打造“金牌导购万人直播”IP，同时探索第二阵地抖音渠道搭建。

另一方面，公司通过挖掘和引进行业优质资源，持续优选符合消费者需求的主流品类和品牌,从而优化经营商户和业态结构，保持全品类和差异化优势，推动体验式沉浸式消费。深度打造十大主题馆，结合电器、家装设计、新能源车板块，稳定出租率。电器全年面积增长4.5万方，占比达到10.8%，家装设计面积增长11万方，占比达到3.3%，新热销品牌面积占比达到11.1%，A类+进口面积占比稳定在49.6%。

公司将继续深挖存量房市场，响应国家对家电等传统消费品“以旧换新”的鼓励，利用组织资源，在15城32家商场大规模开展家电“以旧换新”活动。通过家电“以旧换新”活动，公司将在加强消费者到红星美凯龙购买高端电器的品类心智的同时，以换新需求为触点为商场获得的到店流量，并通过精细化运营，引导家电与其它品类间的关联销售。

厦门建发入主之后，美凯龙与建发旗下的产业也在深度整合，做到了业务协同。

公司与建发汽车持续拓宽合作领域，积极布局新能源汽车领域合作。报告期内，新能源汽车门店及高端二手车入驻面积超万方，新能源头部品牌特斯拉、比亚迪(002594)方程豹、华为问界、创维汽车、福特等多个品牌完成招商入驻；豪车二手车进驻超10家。

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